Как поменять управляющую компанию или сменить УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию юридически верно и безболезненно для обеих сторон.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в ;
УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
не проводятся ремонтные работы;
организация игнорирует обращения граждан;
управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2019 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Законодательная база

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

расторжение соглашения с УК;
выбор новой организации;
оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проголосовало больше 50% присутствующих.

Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в голосовании.

Уведомление старой УК

Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.

Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.

Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону () документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.

Договор обязательно должен содержать такие пункты:

состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
стоимость услуг, способы оплаты;
права и обязанности сторон;
ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
способ предоставления отчетности жильцам.

Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.

Какие документы нужны?

Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).

Оплата счетов ЖКХ в новую компанию

Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.

Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.

Что делать, если УК не хочет отдавать дом?

Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.

В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.

Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.

Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
Составление протокола заседания.
Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.

Замена на основании собрания собственников: процедура

Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.

Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом. Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.

Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.

Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме. Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников.

Необходимое количество голосов для смены управляющей ЖКХ компанией

Как отмечалось выше, решение о смене ТСЖ, ЖСК или управляющей компании принимается собранием собственников дома. Для того чтобы соблюсти порядок перехода и сменить управляющую организацию в Москве, Петербурге или другом городе России на законных основаниях, нужно изучить жилищное и гражданское законодательство РФ.

Особое внимание нужно уделить необходимому количеству голосов, при наличии которых в действительности можно сменить способ управления многоквартирным домом.

На собрание обязательно должны прибыть не менее половины жильцов. В противном случае собрание будет считаться несостоявшимся.

Из прибывших жителей более половины должны проголосовать за смену действующей организации. В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом.

Возможна ли смена УК без собрания собственников

Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, каким именно образом будет осуществляться управление их домом. В той ситуации, когда происходит передача дома управляющей ЖКХ компании без ведома жителей, данное решение считается незаконным. По сути, это неправомерный захват имущества.

В этой связи противостоять незаконным действиям граждан или директора ТСЖ можно путем обращения в судебные органы, прокуратуру или же жилищную инспекцию.

На сегодняшний день в жилищном законодательстве нет ни одного законно установленного способа передачи многоквартирного дома без уведомления лиц, проживающих в нем. Эти действия могут быть призваны незаконными, и повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность.

Сколько раз можно менять УК

Жилищным законодательством не установлено, сколько именно раз можно прибегать к смене управляющей организации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что смена управляющей фирмы может происходить множество раз, если на то будет воля собственников многоквартирного дома.

При всем прочем нужно обязательно учитывать условия самого договора с управляющей организацией. Там может быть указано, при каких условиях имеет место расторжение договора, по чьей инициативнее это должно происходить, как производятся расчеты после прекращения правоотношений и др. В той ситуации, когда в соглашении имеются те или иные оговорки, это может стать действительным препятствием для смены управляющей организации в конкретный период времени.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома: рассказываем пошагово

Как уже отмечалось выше, существует несколько этапов смены управляющей организации.

Планирование замены и уведомление собственников жилья.
Способ проведения собрания и изъявления желания собственников.
Перечень информационных документов, которые будут применяться при выборе.
Порядок объявления вопроса, указанного в повестке дня.
Проведение голосования.
Подведение и подсчет итогов.

В той ситуации, если уже имеет место ТСЖ как способ управления многоквартирным домом, то его уставом могут быть оговорены и иные условия и порядок проведения собрания по поводу смены способа управления многоквартирным домом.

В этой ситуации необходимо учитывать также и положения устава. В противном случае, проведенное собрание будет считаться неправомочным и смена способа управления недействительной.

Как сменить управляющую компанию на ТСЖ и наоборот

В данной ситуации нужно придерживаться той же процедуры, что была описана выше. В той ситуации, когда в многоквартирном доме уже имеется товарищество собственников жилья, то на плановом или же внеочередном собрании и может быть принято решение о смене способа управления. В этом случае ТСЖ подлежит ликвидации, а управляющая жилищно-коммунальными услугами компания будет считаться единственным способом управления МКД.

В той ситуации, когда жильцы желают создать ТСЖ, то они могут провести общее собрание и обратиться в управляющую компанию с требованием о понуждении расторгнуть существующий договор. После чего проводится собрание по поводу создания ТСЖ и последующая регистрация вновь созданного юридического лица.

Уведомление управляющей компании о создании ТСЖ, образец

Прежде чем принимать решение о расторжении договора с УК и создавать ТСЖ, управляющую фирму нужно надлежащим образом уведомить об этом. Это происходит путем направления письменного документа представителем интересов собственников. К такому акту прикрепляется и протокол собрания.

Образец уведомления не сложно . ⇐

Незаконная смена управляющей компании, как это бывает

Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.

Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.

Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении. В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
Оказание услуг плохого качества;
Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
Отсутствие у организации лицензии;
Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

Смена УК — радикальная мера. Жильцы могут для начала составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию КЛЮЧ жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Если это не решит проблем, у жильцы могут написать заявление в прокуратуру. Как это сделать — читайте в этой

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

Жильцы принимают решение о смене организации.
Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
Согласование условий с управляющей организацией.
Перезаключение соглашения.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Если у вас остались вопросы по смене управляющей компании — задавайте их в комментариях к статье

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ ;
прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

собрание для принятия решения путем очно-заочного голосования;
отказ от исполнения или прекращение договора с действующей управляющей организацией;
выбор нового способа управления (ТСЖ, ТСН или вновь УК);
избрание новой управляющей организации и ее утверждение;
одобрение нового договора управления - рассмотрение всех его условий, особенно порядка, сроков и размеров платы за услуги и их подробный перечень;
Установление периода для передачи необходимых документов и финансов новому управленцу (желательно в течение 3-4 дней после собрания и за 30 дней до прекращения деятельности прежней управляющей компании);
в случае утраты документов, вверенных материальных активов и денежных средств действующей компанией, она обязана восстановить утрату в течение 3 месяцев за счет собственных ресурсов, как установлено постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 , содержащем правила управления многоквартирным домом, исходя из которых формируется порядок смены управляющей компании многоквартирного дома;
нормы составления, подтверждения и хранения протокола собрания;
способ информирования собственников об итогах собрания.

За 10 дней до собрания направить всем собственникам оповещения о предстоящем сборе (образец такого документа ). Уведомить граждан можно лично с предоставлением расписки для подписи, а также путем направления заказных писем. Если на предыдущих собраниях принимались решения об альтернативных методах уведомления - указание информации на стенде в общем помещении, на двери подъезда либо отправка писем в электронном формате и т. д., то можно воспользоваться и такими способами. Уточнить метод оповещения возможно в договоре управления с действующей УК либо в архиве протоколов собраний. При этом обязательно вносится запись в журнал уведомлений - с подписями каждого жильца либо номерами заказных писем и пр. (образец журнала).

Провести очное собрание собственников. Обязательно должны быть выбраны председатель собрания и секретарь. Очно-заочное голосование фиксируется на общем бланке решения. Кроме того, рекомендуется составить реестр выдачи бланков участникам собрания.

4. Провести заочное собрание - обход тех жильцов, которые не смогли участвовать в собрании. Для голосования продолжается заполнение того же бланка решения.

5. Составляется протокол собрания.

6. Направляются уведомления собственникам квартир об итогах мероприятия - в течение 10 дней с даты собрания. Допускается вывешивание общего листа уведомления в определенном месте, утвержденном на сборе.

7. Отправка копии протокола собрания в действующую управляющую организацию - аналогично в течение 10 дней с даты сбора.

Прежняя УК: как сообщить

После принятия решения недостаточно выслать в управляющую компанию копию протокола - необходимо передать официальное уведомление о смене управляющей организации или способе управления объектом (образование ТСЖ).

В течение 5 дней с даты собрания экземпляры уведомления направляются в прежнюю компанию, в муниципальный орган по жилищному контролю, службы государственного жилищного надзора. К письму прикладывается копия решения собственников многоквартирного дома.

В уведомлении обязательно указываются реквизиты нового управленца - новой компании (ее наименование, юридический адрес) либо информация об одном из собственников, если создано ТСЖ.

Новый договор

Согласно ст. 162 ЖК РФ при заключении договора управления не менее половины собственников должны оставить в нем подписи. Если подписей меньше указанного количества, то документ не имеет юридической силы даже при правомерности решения собрания жильцов.

Чтобы выполнить данное требование, оптимально вновь созвать собственников на общее собрание либо подписать документ на том собрании, на котором решался вопрос смены управляющей фирмы.

После заключения договора новая компания подает заявление в службу жилищного надзора для внесения записи о новом обслуживаемом многоквартирном доме в ее лицензию. Такая процедура длится 10 трудовых дней.

После утверждения в лицензии нового объекта управления фирма приступает к своим обязанностям, а собственники оплачивают ее услуги согласно договору.

Альтернативы

Вместо длительной процедуры смены управляющей компании можно попробовать решить разногласия с действующей и перезаключить договор управления.

Для этого собственники изучают заключенный ранее договор, проверяют его на предмет соответствия ст. 162 ЖК РФ , составляют протокол разногласий по корректировке условий договора. После согласования всех условий формируется группа собственников многоквартирного дома и работников УК для составления нового текста договора.

Затем созывается общее собрание собственников для утверждения нового варианта документа.

Еще одним способом является смена управляющей компании в судебном порядке, если прежняя организация отказывается прекратить обслуживание дома. При этом она также может оспорить принятое на общем собрании решение в суде. Поэтому важно соблюдать все условия и сроки процедур и подготовить письменные доказательства претензий, разногласий, недовольства собственников, чтобы в случае необходимости оперировать ими в суде.

Каждый дом должен обслуживаться конкретной управляющей компанией. Назначается она обычно непосредственными жильцами строения. Но нередко возникает необходимость в смене управляющей компании. Процесс может выполняться по разным причинам, причем наиболее часто в нем заинтересованы жильцы (в том случае, когда организация не справляется со своими обязанностями или взимает слишком высокую плату за свою работу).

Когда возможно?

Оснований для смены управляющей компании в может быть много. Обязанности, имеющиеся у конкретной УК, прописаны в договоре, заключенном с членами ТСЖ. Если фирма по разным причинам не выполняет необходимые действия или оказывает некачественные услуги, то такие действия являются основанием для выбора другой организации. Поэтому наиболее часто смена управляющей компании осуществляется по следующим причинам:

фирма не справляется со своими обязанностями;
оказываемые услуги отличаются низким качеством;
не предоставляется жильцам дома информация о работе предприятия, что является нарушением ЖК, так как каждая УК обязана раскрывать перед собственниками сведения о своем функционировании;
поломки в доме не устраняются в установленные сроки;
не производится уборка подъездов и прилегающей территории;
отсутствие или несвоевременная реакция на разные заявки, оставляемые жильцами.

Владельцы квартир в доме могут оставлять жалобы на работу организации в разные государственные учреждения, например, в прокуратуру. При каждой поломке требуется составлять акты, в которых указывается дата обнаружения нарушения. Это позволит определить, как оперативно работники УК реагируют на разные аварии.

Если даже после многочисленных жалоб и нарушений УК отказывается добросовестно справляться со своими обязанностями, то жильцы могут принять решение о смене организации. Выполнить процесс можно до окончания срока действия подписанного договора.

С какими можно столкнуться трудностями?

Если жильцы строения принимают решение о смене управляющей компании, то они должны учитывать некоторые моменты:

невозможно выполнить процесс в первый год сотрудничества;
текущая УК будет создавать разные препятствия для жильцов после получения извещения от них, причем нередко граждане даже сталкиваются с угрозами или шантажом;
часто компания после получения информации о намерении жильцов выбрать новую УК начинает хорошо справляться со своими обязанностями, убирать подъезды, благоустраивать прилегающую территорию и выполнять другие действия, что приводит к появлению сомнений у граждан.

Не следует обольщаться, если фирма в определенный момент времени действительно начнет лучше справляться со своими обязанностями, так как обычно такие действия являются лишь видимостью работы, поэтому в будущем жильцам вновь придется столкнуться с халатностью и бездействием фирмы.

Кто является инициатором?

Обычно инициаторами смены управляющей компании выступают непосредственные жильцы дома. Они желают выбрать компанию, которая на самом деле будет хорошо справляться с имеющимися обязанностями за установленную плату.

Для выполнения процесса создается жильцами инициативная группа, которая далее выполняет все действия от имени ТСЖ. Включаются в эту группу любые члены товарищества, но обычно они представлены членами правления. Люди, входящие в группу, занимаются анализом деятельности компании.

Какими способами расторгается договор?

Способ расторжения отношений зависит от времени выполнения данного процесса:

если подходит срок действия договора, то он просто не продлевает, для чего передается в УК соответствующее заявление от жильцов дома;
досрочно расторгается контракт при наличии веских оснований.

Во втором случае можно столкнуться с серьезными сложностями, так как работники УК могут не согласиться на досудебный способ, поэтому придется решать проблему через суд.

Истечение срока действия договора

Наиболее удобным способом расторжения договора считается окончание срока его действия. В этот момент можно заключить контракт с новой управляющей компании.

Для совершения данного процесса передается за месяц до окончания срока уведомление о смене управляющей компании представителю организации. Если же никакие действия не будут выполнены, то осуществляется автоматическая пролонгация.

Расторжение договора в течение срока его действия

Если еще не закончился срок действия договора, то расторгнуть его досрочно будет достаточно сложно. Порядок смены управляющей компании учитывает следующие нюансы:

первоначально выбирается новая УК;
именно данная компания начинает процесс расторжения текущего договора;
если же невозможно определиться с выбором, то расторгается контракт путем составления соглашения сторон или на основании пунктов соглашения, а также может подаваться иск в суд или изменяться обстоятельства обеих сторон.

Каждый процесс обладает своими нюансами.

Составление соглашения сторон

Наиболее оптимальным способом считается составление соглашения между двумя сторонами. Для этого выполняются следующие действия:

первоначально собирается собрание собственников, где принимается решение о смене управляющей компании;
составляется протокол собрания;
направляется в УК данный документ с заявлением о расторжении договора и просьбой составить соглашение сторон;
если работники УК положительно реагируют на полученные документ, то формируется соглашение, в котором оговариваются условия передачи документов на дом новым управленцам;
оговаривается порядок перечисления оставшихся средств за ремонт и расчеты с поставщиками разных ресурсов.

Все полученные документы и деньги передаются новой УК.

На основании пункта договора

В каждом договоре, составленном с УК, имеются специальные пункты, предназначенные для условий и правил расторжения соглашения.

Наиболее часто имеется пункт, в котором имеется возможность у жильцов расторгнуть договор, если у них имеются доказательства, что не справляется компания со своими обязанностями по контракту. В этом случае составляется правильно уведомление о расторжении договора, которое направляется в УК с другими документами. При смене управляющей компании требуется подготовить бумаги, подтверждающие отсутствие ремонта или оказание некачественных услуг.

При таком способе автоматически фирма освобождается от своих обязанностей.

Изменение обстоятельств сторон

В ст. 451 ГК указывается, что если у какой-либо стороны изменились существенные обстоятельств, то это может стать основанием для досрочного расторжения договора.

Если одна сторона отказывается от прекращения сотрудничества, то вопрос решается далее через суд.

Обращение в суд

Этот способ считается наиболее сложным и длительным, а также дорогостоящим. Обращаться в суд целесообразно, если у жильцов действительно имеются доказательства того, что УК нарушает существенные условия соглашения.

На основании имеющихся доказательств судья принимает объективное решение. Наиболее часто в иске граждане ссылаются на несоблюдение температурного режима в жилых помещениях, на перебои в поставке электричества или воды, а также на неработающий лифт. Основанием для расторжения контракта является не только бездействие организации, но и несоблюдение сроков.

Правила и этапы проведения процесса

Если планируется в доме смена УК, то выполняются для этого следующие действия:

Инициативная группа собирает документы, выступающие основанием для смены УК. Для этого изучаются положения договора и подготавливаются ранее составленные акты.
Готовится извещение для каждого жильца о проведении общего собрания, причем для этого можно пользоваться образцом. Смена управляющей компании выполняется только после голосования. В извещении указывается место проведения собрания, дата события, повестка дня, информация об инициаторах, а также можно сразу прикладывать бюллетени для голосования при заочном проведении собрания.
Проведение собрания. На нем должно присутствовать не меньше половины собственников. Все сведения фиксируются в протоколе. Смена управляющей компании разрешена только при наличии многочисленных претензий к организации. Проводится обязательно голосование. Сразу может выбираться новая УК, с которой будет заключен договор.
Оформляется грамотно протокол собрания. В него включаются сведения о повестке дня, результатах голосования и процессе ознакомления всех собственников квартир в доме с решением.
Протокол вручается текущей УК и выбранной новой организации. Одновременно с этим документом передается фирме уведомление о расторжении контракта. В нем перечисляются причины для прекращения сотрудничества.

Если фирма соглашается мирным способом прекратить сотрудничество, то осуществляется ею в течение 30 дней передача документации при смене управляющей компании. Документы выдаются новой УК совместно с определенной суммой средств, предназначенной для ремонта дома и расчетов с ресурсоснабжающими организациями.

Как выбрать новую УК?

Чтобы сотрудничество с новой управляющей компанией было более комфортным для жильцов дома, важно грамотно подойти к процессу выбора данной организации. Поэтому учитываются следующие нюансы:

длительность функционирования компании;
сложившиеся взаимоотношения с администрацией региона;
организационная структура фирмы, для чего оцениваются учредители и штатные работники;
количество домов, управлением которых занимается организация;
состояние учредительной и бухгалтерской документации, которая должна располагаться в свободном доступе;
открытость и контактность фирмы;
состояние материальной базы, в которую входит разная техника и оборудование;
сроки, в течение которых выполняются необходимые работы на основании заявок жильцов;
квалификация наемных специалистов;
используемые тарифы.

Передача документации при смене управляющей компании происходит только после расторжения договора с предыдущей организацией. На основании этих документов новая фирма сможет разобраться в имеющихся особенностях дома, необходимых работах и в других нюансах.

Заключение

При необходимости жильцы любого дома могут расторгнуть контракт с имеющейся УК. Процесс может выполняться на основании соглашения сторон, путем уведомления о расторжении договора или через суд. Для этого требуется проводить собрание жильцов и выбирать заранее другую УК.

Наиболее часто фирмы отказываются от судебного разбирательства, так как у жильцов имеются доказательства халатного отношения. Поэтому УК досрочно расторгают соглашения без сложностей и разногласий.